新政落地首日認(rèn)購破5億”“新政落地首日來訪破百，連夜成交1.8億”“新政出臺首日，專場勁銷9套”??

久違的樓盤熱銷海報在5月28日廣州樓市新政發(fā)布后，“刷屏”了朋友圈，包括越秀地產(chǎn)琶洲南TOD、中海大境等都加入“曬成績”隊列。這是開發(fā)商的營銷套路，還是廣州樓盤人氣真實回歸？南方日報記者上周末實地走訪了廣州多個項目，包括位于海珠區(qū)的保利燕語堂悅、位于荔灣區(qū)的萬科理想花地等，盡管臺風(fēng)天氣給看樓出行帶來不便，但記者仍然在多個項目處看到訪客不斷，售樓處的洽談桌前坐滿客人。

合富研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市新政后首周（5月27日-6月2日）一手新盤來訪環(huán)比上漲21%，成交環(huán)比大幅上漲40%，走出了近兩年來除“小陽春”“五一”“十一”等傳統(tǒng)旺季外的獨立小波峰。

“15%首付”拉動明顯，高端產(chǎn)品成交增長

“有預(yù)期新政之后會刺激消費，但是沒想到15%首付對我們這樣千萬級別的產(chǎn)品影響也會這么大。”廣州某高端改善樓盤負(fù)責(zé)人告訴記者，僅5月29日—30日兩日，項目的成交額就占到了整個5月份的六七成，其中有九成都選擇了15%首付。

“之前我們付款嚴(yán)格，沒有長分期之類的首付政策，許多客戶首付受限，往往需要騰挪房產(chǎn)，‘15%首付’釋放了首付受限的客戶。”該負(fù)責(zé)人還介紹，首付利好政策在于大大降低了購房門檻，以該樓盤的產(chǎn)品為例，可減少200萬的首付費用。“成交的客戶中大概2/3是舊客，1/3是新客。”該負(fù)責(zé)人表示，15%的首付也吸引了部分預(yù)算原本偏低的客戶看房，他們準(zhǔn)備提高預(yù)算“擠進(jìn)”市中心。

千萬級高端改善項目“15%首付”降低了門檻，但月供壓力如何化解？“我們這邊的客戶多是創(chuàng)業(yè)者、中大布匹市場的老板或者企業(yè)中高層管理人員，他們沒那么擔(dān)心月供，反而可以提前還貸。”該負(fù)責(zé)人解釋道。

合富研究院數(shù)據(jù)也顯示，新政首周，海珠區(qū)和天河區(qū)成交最為火熱，總價千萬級以上的高端改善項目，如琶洲南TOD、越秀觀樾、越秀天河和樾府等，單周成交量環(huán)比上周有160%-280%漲幅。

如今，“首付15%”已成為廣州樓市政策的標(biāo)配。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這是歷史最低首付比例，也是近幾年各類購房政策中最為寬松的。“這也標(biāo)志著中國購房史上最強(qiáng)加杠桿周期已開啟，或者說杠桿率提升到最高水平。但本輪加杠桿源于目前購房者多為自住、改善型需求，投資投機(jī)購房數(shù)量幾乎為零，所以類似加杠桿風(fēng)險才能變得可控。”

降低置換成本，剛改盤漲幅明顯

新政通過降本和支持以舊換新，對市區(qū)400萬-800萬元總價的剛改盤帶來明顯的促進(jìn)作用。

“新政之后日均來訪量近百組，置業(yè)顧問接待時間持續(xù)到凌晨已經(jīng)成為常態(tài)。過去一周，項目成交環(huán)比增幅近五成，而且成交客戶都是按15%首付簽約的。”位于廣州番禺的高端改善項目龍湖御湖鏡相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者。而貝殼數(shù)據(jù)顯示該項目打造的115-190平方米的四房產(chǎn)品，參考總價在530萬-950萬元/套。

同樣熱鬧的還有位于荔灣的萬科理想花地項目。“首付和利率下降，對很多客戶購買新房還是有明顯刺激作用的。”該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最近一周，訪客量有500多組，累計成交62套。

最近，保利廣州的各項目也表現(xiàn)不俗。“新政落地后的這一周，廣東保利各個項目整體來訪和銷量均有上升，約為30%-40%。其中，東部項目中央公館和西部項目燕語堂悅被譽(yù)為兩大‘網(wǎng)紅盤’，單周來訪均破千，成交量超過50套。”廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

同樣吃到這波新政紅利的還有位于白云區(qū)的廣州地鐵云筑上品。“項目A2棟加推剛好趕上降首付、降公積金政策出臺，而且我們的客戶多以事業(yè)單位職工，客戶對低首付，公積金利率下降及商業(yè)貸款利率不設(shè)下限的政策非常關(guān)注。很多事業(yè)單位雙職工公積金高，但首付壓力大，如今，首付和還款壓力都變小了，自然就有購房的需求。”該項目負(fù)責(zé)人介紹，一個關(guān)注項目很久的客戶在加推當(dāng)天就趕過來看房了。

不過，也有些項目負(fù)責(zé)人向記者表示，廣受關(guān)注的“15%首付政策”也不是被所有置業(yè)者看好，甚至有不少置業(yè)者選擇了“放棄”。“成交客戶中，1.5成首付客戶占比約三成。”廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

萬科理想花地項目負(fù)責(zé)人也介紹，來訪客戶中“15%首付比例”的客戶只占兩成，而且客戶觀望情緒較濃，后續(xù)才會陸續(xù)轉(zhuǎn)化。“對于許多客戶來說，新政后的廣州樓市可以說是政策最寬松的時候，是準(zhǔn)入門檻低、利率低的置業(yè)好時期，相信會逐步選擇入手。”

放眼全國樓市，從價格視角來看，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整狀態(tài)。4月份，各線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，降幅有所擴(kuò)大。但是一些市場人士分析認(rèn)為，隨著一系列政策出臺，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已經(jīng)確立。

鼓勵剛需進(jìn)場，“首置盤”逐步回暖

新政鼓勵剛需進(jìn)場的作用開始顯現(xiàn)，白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)多個樓盤都反映，來訪人氣環(huán)比有不同程度的上升。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，新政首周增城區(qū)來訪熱度增長61%，白云區(qū)樓盤的來訪熱度增長32%，黃埔區(qū)樓盤的來訪熱度也增長17%，花都區(qū)、從化區(qū)和南沙區(qū)基本持平。

各項目也針對新政迅速反應(yīng)，推出系列營銷活動。比如，新政落地后首個周末沖刺節(jié)點，黃埔部分樓盤就以折扣回收的口徑來擠壓成交，各項目來訪成交均有明顯上漲。例如，世聯(lián)東一研究院數(shù)據(jù)顯示，保利招商華發(fā)中央公館就成交了30套。

番禺各項目則選擇“包裝組合拳”送出案場優(yōu)惠，邀約舊客回訪成交、低首付的新政專場、各類置業(yè)補(bǔ)貼金、送物業(yè)管理費送全屋裝修，等等。

這對剛需客群進(jìn)場非常友好，也令整體來訪成交量有不同程度的上漲。比如新鴻基地產(chǎn)在廣州南站打造的住宅峻鑾，新政之后除了積極向意向購房者傳遞好消息，近期還推出根據(jù)客戶成交贈大禮包、為港客特別提供家私套餐、送物業(yè)管理費等優(yōu)惠活動，全力支持廣州樓市新政策。“新政公布后，峻鑾吸引不少前來咨詢的客群，初步統(tǒng)計接獲逾百組客戶查詢，預(yù)約參觀及鎖定單位。”峻鑾項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

不過，也有部分區(qū)域?qū)π抡绊懜惺懿幻黠@。世聯(lián)東一研究院數(shù)據(jù)顯示，增城區(qū)雖然來訪回暖，但樓盤普遍成交為個位數(shù)，僅個別樓盤成交破雙，比如華潤置地潤悅、保利水木芳華。此外，南沙區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)等板塊人氣、成交也未有明顯增加。

進(jìn)入6月，隨著夏日的熱浪逐漸升溫，房地產(chǎn)市場將迎來傳統(tǒng)意義上的市場淡季。不過，一系列房地產(chǎn)支持政策大幅提振了市場情緒，地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)一定程度的估值修復(fù)，在此背景下，6月市場能否真正回暖備受期待。“目前來看，‘紅6月’是可以預(yù)期的，后續(xù)市場如何還是要看價格變動情況。最近政策給足了市場信心，但購房者還是對價格敏感，如果價格快速反彈，市場可能會再次進(jìn)入博弈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。