如果要問，這幾年成都樓市哪些房產(chǎn)崩得最厲害？

我前幾年對成都市場的判斷是：“投資客越多的區(qū)域，房價會崩的越厲害！”

上一個階段，論跌幅，當(dāng)時不限購的視高首當(dāng)其沖。

然后就是天府新區(qū)也是不甘示弱。

可以說市場的發(fā)展趨勢基本和我當(dāng)時分析的一致。

那么現(xiàn)如今，該輪到哪些房產(chǎn)了呢？

 

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助！）

我認(rèn)為下個階段，成都樓市最難的應(yīng)該是近郊、遠(yuǎn)郊高單價、高總價的房產(chǎn)。

可以說，未來只有5+1區(qū)能夠有條件支撐高單價、高總價住宅在二手房市場相對正常的流通。

近郊、遠(yuǎn)郊，高單價、高總價住宅，會越來越趨向于消費住宅，純自住可以，但如果要賣，在二手市場的流通會越來越艱難。

兩條建議：

1、如果你很在意房價的漲跌，你預(yù)算的單價/總價越高，建議你越應(yīng)該優(yōu)先考慮5+1城區(qū)。

2、如果你很在意房產(chǎn)的漲跌，你手里在近郊、遠(yuǎn)郊有高單價、高總價的房產(chǎn)，建議置換到5+1區(qū)或者賣掉。

注：個人建議單價在2.4萬/㎡以上，總價在330萬以上。同時不是說5+1區(qū)高單價、高總價的樓盤一定會漲，而是5+1區(qū)高單價、高總價的樓盤大概率房價表現(xiàn)會優(yōu)于近郊、遠(yuǎn)郊。

 

為什么我會有這樣的分析？

因為成都未來的高單價、高總價市場的競爭會相當(dāng)激烈，近郊、遠(yuǎn)郊很難撐起高單價、高總價市場。

上一個階段，近郊像天府新區(qū)出現(xiàn)不少高總價、高單價的品質(zhì)樓盤，并且在市場上擁有較好的表現(xiàn)。

很大原因是由于前些年，在7090政策下（指：新建商品房住宅項目的戶型比，要求90㎡以下的套型建筑面積必須占到整個項目總面積的70%以上），5+1區(qū)品質(zhì)樓盤供應(yīng)少，都是一些剛需剛改盤。

市場堆積了大量改善需求，但市場上卻沒有太多供應(yīng)。

說到底，改善品質(zhì)樓盤的競爭太小了！

天府新區(qū)打了個很好的時間差，吸收了大量5+1區(qū)對居住品質(zhì)有要求的購房者外溢。

必須要承認(rèn)，在5+1區(qū)沒有太多高品質(zhì)樓盤供應(yīng)的時候，天府新區(qū)的高端住宅其實是比較有市場。

但市場是一直在變的，如今7090退出歷史舞臺，5+1區(qū)的品質(zhì)住宅供應(yīng)在逐漸提升。

對于近郊、遠(yuǎn)郊而言，它們在高端市場的競爭力也就必然下滑。

雖然大家天天討論的都是成都總價幾百萬，上千萬的房子，但事實上成都房產(chǎn)總價中位數(shù)就150萬左右。

高單價、高總價房源，在市場必然是小眾需求。

要知道，經(jīng)濟是個社會活動，人越多，生產(chǎn)力越發(fā)達，經(jīng)濟類型越豐富，產(chǎn)業(yè)如此，房產(chǎn)也是如此。

面對小眾需求，就需要足夠多的人口基數(shù)才能支撐。

 

我把成都人口密度按三個檔次劃分。

第一梯隊是5+1區(qū)（高新區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)）

第二梯隊是（天府新區(qū)、雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)）

第三梯隊是遠(yuǎn)郊剩余城區(qū)。

可以說，第一梯隊的5+1區(qū)，和第二梯隊的人口密度，完全是斷崖式的差距。

這一差距，也就注定了高單價、高總價住宅，在人口密集的5+1城區(qū)能相對輕松去化，但對人口密度低的區(qū)域會開始越來越難。

近郊、遠(yuǎn)郊，未來需要面對的是內(nèi)憂外患。

近郊改善品質(zhì)樓盤，除非你的品質(zhì)的確在市場沒有對手，并且能營銷出標(biāo)桿的IP，不然會崩的很慘。

一方面5+1城區(qū)的供應(yīng)起來了，高價需求很難外溢到近郊、遠(yuǎn)郊，可能還會反過來吸收近郊、遠(yuǎn)郊的高價需求。

另一方面是近郊、遠(yuǎn)郊大量儲備土地，改善品質(zhì)盤還在繼續(xù)供應(yīng)，為數(shù)不多的需求還在被大量的供應(yīng)給稀釋。

目前看，最頭疼的應(yīng)該是天府新區(qū)。