5月17日，央行發(fā)布了降首付、降房貸利率的新政，隨后各地政府又開啟了新一輪放松限購、放松房貸的救市。A股的地產(chǎn)股和港股內(nèi)房股，在政策出臺后，股價(jià)連續(xù)多日上漲。但隨后的一個(gè)月時(shí)間，股價(jià)又開始向下震蕩。至6月13日收盤，很多房企股價(jià)已經(jīng)低于5月17日收盤之前。

來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場的回暖，不太可能像之前那樣，政策一出臺就立刻翻轉(zhuǎn)。市場的回暖，仍是一個(gè)長期調(diào)整的過程。在這個(gè)過程中，能否快速換倉，很大程度會影響地產(chǎn)企業(yè)未來兩到三年的利潤和收益。那些房子賣得快、賣得好，又能在土地市場撿到漏、抄到底的開發(fā)商，才是這一波救市政策下的最大受益者。

樓市短期很難快速全面反彈

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，同比下降34%，即使是一線城市，新房市場也依舊低迷，四個(gè)一線城市5月成交164萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和6%。

其中，上海跌幅最為顯著，當(dāng)前成交基本與2024年一季度月均持平，武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環(huán)比增加，同比下降，絕對量仍顯著好于2024年一季度月均，而南京、蘇州、重慶、福州、長春、嘉興、無錫、珠海等城市五月的月成交量，不論是同比，還是環(huán)比都在下降。

在這樣的背景下，雖然所有的城市都在縮減新增的土地供應(yīng)量，但是市場回暖的前景并不明朗。

克而瑞的研究顯示，在市場低迷的大環(huán)境下，甚至連頭部的央企也已經(jīng)在降價(jià)賣房。這無疑會削弱房企未來的利潤。

而另一方面，雖然市場整體距離回暖尚遠(yuǎn)。但品質(zhì)優(yōu)質(zhì)的熱銷項(xiàng)目，依然層出不窮。從2024年的綠城股東周年會上獲悉，即使在義烏這樣的三四線城市，綠城今年新拓展拿地的項(xiàng)目也有100%的成交，在海南的藍(lán)灣項(xiàng)目也是同樣如此。

基于此，綠城中國行政總裁郭佳峰提出了這樣的觀點(diǎn)：只有好項(xiàng)目，沒有好城市，也沒有好板塊。

郭佳峰的觀點(diǎn)，源于綠城精準(zhǔn)投資的受益。根據(jù)介紹，綠城今年1－5月新拓的12個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)已經(jīng)首開了，首開去化率都是100%，兩個(gè)整盤清盤了。

在今年的市場，對房企的投資能力評判的顆粒度，已經(jīng)變得更為細(xì)膩。從城市轉(zhuǎn)向板塊，甚至具體產(chǎn)品。在昨天的股東會上，綠城中國董事會主席張亞東強(qiáng)調(diào)綠城要做“特而美”。可見，對產(chǎn)品和經(jīng)營力的要求已經(jīng)上升到頭部房企的戰(zhàn)略層面。

在業(yè)界看來，只有更為細(xì)致地篩選，才能挑出利潤相對豐厚的投資項(xiàng)目。也只有能更快速地去化，才能確保財(cái)務(wù)安全的同時(shí)，有效提升資金收益率。

在這樣的背景下，投資者開始在房企投資和銷售榜單，選擇同時(shí)列在前十名的企業(yè)。根據(jù)克而瑞公布的1－5月權(quán)益和新增貨值前十的房企中，也只有華潤、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)、越秀等五家企業(yè)能做到這一點(diǎn)。

快速換倉：鎖定收益

雖然，業(yè)界普遍意識到，只有精準(zhǔn)投資和快速去化，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營績效。但是，過重的庫存?zhèn)}位，成為企業(yè)發(fā)展的包袱。

以萬科為例，截至2024年一季度，存貨總額達(dá)到了6720.5億元，但其中只有2984.95億元的銷售款已經(jīng)回籠，資金回籠率只有44.42%。較慢的存貨去化進(jìn)度，不僅給公司償還債務(wù)帶來壓力，也讓公司拓展新項(xiàng)目舉步維艱。來自克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，萬科在今年前5月，只拓展了48.9億元貨值的新項(xiàng)目。

今年一季度投拓放慢的還有華發(fā)股份，克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月，華發(fā)股份的新拓展項(xiàng)目總貨值只有69.4億元。而2023年同期，華發(fā)股份新拓展總貨值是127.5億元。存貨的資金回籠比例只有34.84%，而前一年的比例達(dá)到37.05%。公司的存貨周轉(zhuǎn)率由2023年同期的0.04次下降至今年一季度的0．02次。存貨周轉(zhuǎn)率的下降帶來了凈資產(chǎn)收益率的下降。華發(fā)股份的凈資產(chǎn)收益率由2023年一季度的2.93%，下調(diào)至1.56%。

相比之下，在一季度還能保持?jǐn)U張態(tài)勢的房企，大部分的存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率效率都非常高。比如，華潤置地今年前5月新增總貨值為531.5億元，僅較去年同期下降了21.05%。對比華潤置地2022年和2023年的年報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)截至2023年年末，華潤置地在存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)上有明顯的上升。

華潤置地能因此持續(xù)保持原有的土儲拓展強(qiáng)度，撿漏、抄底一些優(yōu)質(zhì)的土地。

同樣憑借存貨快速去化，而能持續(xù)拓展土儲的還有綠城中國。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，后者今年前5月新增貨值達(dá)到283億元，在百強(qiáng)房企中名列第六。

處理高價(jià)存貨：獲取高利潤

如果，將綠城中國與招商蛇口、華潤置地、保利地產(chǎn)、萬科等其他龍頭房企相比較，會發(fā)現(xiàn)綠城中國在凈資產(chǎn)規(guī)模方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上述公司，后者只有中海的差不多1/10，華潤的1/8，招商蛇口的不到1／3。

盡管，凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)小于同行，但權(quán)益銷售額卻已經(jīng)接近招商蛇口和華潤置地。根本的原因還是綠城經(jīng)營效率存在優(yōu)勢。

截止至2023年年末，綠城的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.4次，不僅高于2022年年末，而且也比同在前十強(qiáng)的保利地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等企業(yè)同期的存貨周轉(zhuǎn)率要好。