繼深圳、上海之后，廣州也加入一線城市住房“以舊換新”的隊列。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《廣州市住房“以舊換新”活動倡議書》（以下簡稱《倡議書》），自5月25日起，首批共122個新房項目開啟“以舊換新”活動，截止日期為2024年11月24日。

此前，廣州市花都區(qū)已先行一步開展商品房“煥新購”活動，并稱這是為進一步激活花都區(qū)存量和增量房住房市場，支持剛性和改善性住房需求，推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”。在花都區(qū)，首批參與“以舊換新”活動的樓盤已有25個。

隨著中央定調(diào)“去庫存”，“以舊換新”正在成為消化存量房產(chǎn)的政策抓手。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至目前，已有超過50個城市支持住房“以舊換新”。

廣東宏力律師事務所合伙人何雁英律師對《中國經(jīng)營報》記者表示，住房“以舊換新”是指購房者將自己的舊房出售，并用售得的資金購買新房。住房“以舊換新”沒有創(chuàng)造新的法律關(guān)系，只是將之前彼此獨立的“賣一、買一”兩個交易流程合二為一，在購房者、開發(fā)商、中介方建起一座橋梁，增強各方溝通，減少售房、購房環(huán)節(jié)的各項摩擦。但在住房“以舊換新”中，購房者仍需注意相關(guān)法律風險。

打通一、二手置換鏈條

與深圳類似，廣州樓市“以舊換新”由行業(yè)協(xié)會率先發(fā)起。

《倡議書》顯示，為適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快廣州市一、二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本，更好地滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，瞄準“激發(fā)住房消費活力”“助力居民住房換新升級”等發(fā)力點，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)起住房“以舊換新”活動倡議。

值得注意的是，廣州此次推出的首批參與“以舊換新”樓盤數(shù)量遠超過深圳（13個）、上海（30余個），達到122個，涉及番禺區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、增城區(qū)、黃埔區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)等區(qū)域的新房項目。核心區(qū)域中，僅越秀區(qū)還沒有相關(guān)樓盤參與。

克而瑞研究中心表示，“以舊換新”意在打通一、二手置換鏈條，促進改善需求釋放，這背后反映的是二手房越來越難賣的市場現(xiàn)狀。值得注意的是，“以舊換新”寄希望撬動的二手房交易，已成為當下樓市不可忽視的主力。盤活這一存量市場或?qū)π路咳セ哂幸欢ǖ拇龠M作用。

廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份的廣州二手房市場基本上延續(xù)3月份的熱度，月度成交量保持在9000套以上水平。但對比去年同期，這一成交表現(xiàn)仍不如預期理想，尤其是在過去成交量占比較大的非核心區(qū)市場，剛需客戶的購房觀望情緒較為濃厚，廣州樓市全面復蘇仍“任重道遠”。

具體而言，4月，廣州全市二手房成交9128套，環(huán)比下降2.61%，同比下降9.1%；均價為27537元/平方米，環(huán)比下降1.93%。分區(qū)域來看，花都區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)的成交跌幅較為明顯，分別成交921套、413套、334套，環(huán)比分別下降13.3%、11%、7.7%；番禺區(qū)和荔灣區(qū)的成交量不降反升，環(huán)比分別增長1.5%、3.6%，分別為1360套、751套。

一手房市場方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，4月份，廣州全市新房網(wǎng)簽5218套，環(huán)比增長29%，同比下降33%，成交面積環(huán)比增長26%至57.86萬平方米。截至4月末，廣州全市新房庫存量為1166.07萬平方米，去化周期約22.9個月。

實際操作細節(jié)待完善

“以舊換新”有助于進一步激活二手住房市場，促進改善性住房需求釋放、房地產(chǎn)市場供需匹配，但在實際操作中有不少細節(jié)尚待完善。

《倡議書》顯示，“以舊換新”的參與對象包括換房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)，活動流程包括換房人聯(lián)系相關(guān)企業(yè)或前往項目現(xiàn)場報名參與、簽訂新房認購協(xié)議并繳納訂金、出售舊房、完成新房交易（或退訂）。

值得注意的是，《倡議書》中的活動流程涉及相關(guān)約定期限。比如，房企在約定期限內(nèi)（建議不少于90天）鎖定換房人認購的新房房源，若換房人的舊房在約定期限內(nèi)成功售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定解除新房認購協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當無條件退還訂金，換房人無需承擔任何違約責任。同時，鼓勵房企結(jié)合自身實際，為換房人提供無憂選購新房服務，包括鎖定新房房源、首付寬限期、無責任解除新房認購協(xié)議并退還訂金，以及為換房人提供購房款折上折、購房大禮包（家具、家電、家裝等）、減免物業(yè)服務費等優(yōu)惠。

不過，《倡議書》也指出，具體執(zhí)行舉措和細則以各項目輸出為準。5月24日，一家旗下有3個樓盤參與上述“以舊換新”活動的房企相關(guān)負責人告訴記者，目前相關(guān)項目尚未針對“以舊換新”制定特別的營銷措施，還是按照往常安排積極去化。

何雁英律師表示，購房者在參與“以舊換新”活動的過程中，需要注意舊房交易風險、新房交易風險、貸款風險、稅費風險等方面。其中，購房者在出售舊房時，需要確保房屋、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)完整，具有完全的處分權(quán)。在與購房者簽訂合同時，明確房款支付的時間節(jié)點、稅費承擔方式、未能按期付款的單方解除權(quán)限等，以此確保自己的合法權(quán)益；購房者在購買新房時，需要仔細審查開發(fā)商的資質(zhì)和信譽，確保開發(fā)商具備合法的開發(fā)資質(zhì)和房屋銷售許可證。最重要的是明確付款時間以及不能及時付款所應當承擔的法律后果，還要考慮新房交付及辦證的時間和條件，了解其中的權(quán)益保障條款。

與此同時，如果購房者需要貸款購買新房，也要注意貸款利率、還款方式等相關(guān)條款，并確保自己具備還款能力；還應當了解貸款合同中的違約條款，以免因違約而產(chǎn)生法律風險；在舊房出售和新房購買過程中，需要繳納相關(guān)的稅費，如個人所得稅、契稅等，購房者應當了解相關(guān)稅費政策，并確保按時繳納稅費，以免產(chǎn)生法律糾